Un avocat répond à vos questions

Il est fréquent que nombre de nos clients s’interrogent sur les modalités particulières du viager. C’est pourquoi, RENEE COSTES a entendu soumettre à Maître ANTRI-BOUZAR, avocat au Barreau de Paris, huit de vos questions les plus courantes, ce dernier ayant bien volontiers apporté son expertise juridique à l’opération de vente immobilière en viager.

 

8 questions fréquentes

1) Qu’est ce que la vente viagère immobilière ?

2) Est-ce que le vendeur en viager est assuré de percevoir régulièrement sa rente ?

3) Le montant de ma rente est-il révisable ?

4) Dans quel délai puis-je agir pour recouvrer les arrérages impayés ?

5) Est-ce que le débirentier peut céder le bien immobilier que je lui ai vendu ?

6) Quel est le régime d’imposition de ma rente ?

7) Quels sont les frais liés à une vente viagère immobilière ?

8) En cas de décès du débirentier ma rente me sera-elle néanmoins payée?

1) Qu’est ce que la vente viagère immobilière ?

REPONSE DE MAITRE ANTRI-BOUZAR

En liminaire, il importe de déterminer de façon synthétique ce type particulier de vente immobilière car il peut être pour certain malaisé d’en donner une qualification juridique.

Le viager immobilier se définit comme un contrat de vente d'un bien immobilier aux termes duquel le vendeur, appelé crédirentier, perçoit de l’acquéreur, appelé débirentier, une rente durant sa vie entière.

Cette vente se caractérise par ses modalités de règlement du prix, l’exercice d’un éventuel droit d’usage et d’habitation réservé au vendeur et surtout l’existence d’un aléa dans le dénouement du contrat.

Il ne faut pourtant pas s’y tromper, malgré les particularités qui viennent d’être évoquées, une vente viagère immobilière est avant tout une vente immobilière.

En conséquence, l’acquéreur dispose au jour de la cession, de tous les attributs d’un propriétaire d’un bien immobilier ce qui l’autorise à revendre le bien dont s’agit à un tiers. Le crédirentier est néanmoins protégé puisqu’il s’assure, selon l’hypothèse, deux débiteurs au lieu d’un seul (Cf. Question n° 5).

Par ailleurs, ainsi qu’évoqué précédemment, la vente immobilière en viager compte parmi les contrats dits aléatoires. Elle est définie par la Loi comme une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain (art. 1964 du Code civil).

Autrement dit, dans le cadre d’un contrat de viager immobilier, le terme de la convention est nécessairement soumis à un événement contingent dont l’acquéreur ignore le jour de sa réalisation, « l’incertitude forgeant l’aléa ».

En outre, il faut souligner que par application de l’adage « l’aléa chasse la lésion », la rescision ne peut plus être évoquée pour solliciter du Juge la nullité de la vente ou le paiement d’un complément de prix.

Le législateur est particulièrement vigilant pour s’assurer de l’existence de cet aléa, en énonçant que tout contrat de rente viagère ne produit aucun effet lorsqu’il est créé sur la tête d’une personne morte au jour du contrat ou atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les 20 jours de la date du contrat, (article 1974 et 1975 du Code civil).

Il ne surprendra personne que la constitution d’un viager au profit d’une personne décédée soit nul, attendu que le contrat n’a alors aucune cause et que l’aléa serait totalement inexistant.

De même, le Juge annule le contrat en viager lorsque le débirentier décède d’une maladie dont il souffrait déjà au jour de la conclusion du contrat, lorsque ce décès intervient dans les 20 jours de cette date.

L’article 1975 du Code civil est d’ailleurs tout à fait explicite lorsqu’il dispose que le « contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat » est nul.

Il y a lieu de noter qu’il importe peu qu’en pratique le crédirentier ait eu ou non connaissance de la maladie de son cocontractant. La loi établit en effet une présomption de connaissance de la maladie du constituant de la rente.

Ainsi, il suffit que trois conditions soient réunies pour que le Juge prononce la nullité de la convention litigieuse :

- le débirentier doit être atteint d’une maladie au jour de la conclusion de la convention,

- il doit être décédé dans les vingt jours de la date du contrat,

- il doit exister un lien de causalité entre ces deux termes, c'est-à-dire que le décès soit la conséquence de cette maladie.

Au vu de ces critères, il va de soi que n’entre pas dans la prévision de la Loi, le décès résultant du suicide du débirentier ou encore la survenance d’une crise cardiaque imprévisible (CA Paris 10 juil. 1985 : Juris-Data n° 024190).

Au terme de ce délai de 20 jours, le contrat n’est pas à l’abri de toute critique lorsque le crédirentier connaissait la maladie dont est atteint son cocontractant. En effet, les héritiers du de cujus pourraient fort bien saisir le Juge en excipant d’un défaut de prix réel et sérieux de la vente ou encore d’aléa.

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2) Est-ce que le vendeur en viager est assuré de percevoir régulièrement sa rente ?

REPONSE DE MAITRE ANTRI-BOUZAR

Cette question est bien légitime même si les litiges portant sur le paiement de la rente représentent un contentieux peu abondant.

La préoccupation du crédirentier relève en pratique des garanties qui lui assureront pour l’avenir un moyen efficace de se prémunir contre une éventuelle défaillance du débirentier. Ces garanties sont au principal de deux ordres. Il s’agit du privilège du vendeur orchestré par la loi et de la clause résolutoire insérée par les parties au contrat de vente.

1. Le privilège du vendeur

En vertu de l’article 2374, alinéa 1er du Code civil le privilège du vendeur naît du contrat de vente immobilière. La Cour de cassation décide de manière constante que le vendeur est seul privilégié pour le paiement du prix dû, que ce soit en capital ou sous forme de rente.

La vente immobilière en viager étant avant tout une vente d’immeuble, le vendeur est fondé à actionner cette garantie à condition d’avoir préalablement fait inscrire son privilège à la Conservation des Hypothèques dans le ressort duquel est situé le bien immobilier, objet de la cession.

Cette inscription est valablement prise dans le délai de 2 mois à compter de l’acte de vente, laquelle rétroagit alors au jour de la vente. Ainsi, le vendeur du bien immobilier est-il préféré aux créanciers hypothécaires qui auraient pris une inscription postérieure à la cession mais antérieure à la date à laquelle la demande d’inscription du privilège du vendeur a été effectivement formulée

A défaut d’avoir pris cette inscription dans le délai de 2 mois imparti, celle-ci ne vaut qu’à compter de sa date, le privilège du vendeur étant ainsi notablement affaibli puisqu’il ne prend rang qu’au jour de sa date, dégénérant en une hypothèque.

Il est par conséquent recommandé d’exiger du Notaire instrumentaire de prendre une inscription au titre du privilège du vendeur d’immeuble dans le délai de 2 mois suivant la date de l’acte de cession, ce que celui-ci, en bon professionnel, ne manquera certes pas d’accomplir.

Cette précaution prise, en cas de défaut de payement des arrérages ce privilège autorise le crédirentier à saisir et faire vendre les biens de son débiteur ; cette procédure ayant pour seule finalité de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages (article 1978 du Code civil).

Cette action écarte a contrario les dispositions de l’article 1184 du Code civil en vertu desquelles la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques.

Mais fort heureusement, cette disposition légale n’est pas d’ordre public, de sorte que les parties peuvent décider d’y déroger.

Dès lors, le crédirentier serait bien inspiré de faire insérer au contrat de vente une clause résolutoire. Devenue une clause de style en pratique, elle est insérée dans la plupart des conventions de viager immobilier.

2. La résolution conventionnelle du contrat de vente

Cette clause ouvre le droit de demander en justice la résolution de la vente lorsque la ou les conditions visées par la clause se réalisent, généralement en cas d’inexécution par l’acheteur de son obligation de payer.

Il importe de faire figurer de manière expresse que la résolution interviendra de plein droit en cas de défaut de paiement de la rente.

En la circonstance, le Juge n’a aucun pouvoir pour apprécier les motifs ayant entraîné les manquements contractuels constatés si toutefois les parties à la convention ont expressément convenu que la résolution du contrat aurait lieu de plein droit.

Ainsi, le Juge ne peut empêcher la rupture du contrat ; il est tenu de prononcer la résolution de la vente dès lors qu’il relève que le débirentier ne satisfait pas à ses engagements, dans le cas du viager, au paiement de la rente.

En revanche, une clause incorrectement rédigée porte le risque d’ouvrir une brèche dans laquelle le Juge n’hésitera pas à se frayer un passage pour estimer être en présence d’une clause portant résolution judiciaire.

Dès lors, le Juge recouvre un large pouvoir d’appréciation lui permettant d’évaluer la gravité du manquement constaté (Cass Civ. 1ère n° 92-10187 du 26 janv. 1994).Il a alors la faculté de suspendre les effets de la clause en accordant des délais de paiement au débirentier et ce, sur le fondement de l’article 1244-1 du Code civil.

En toute hypothèse, lorsque la résolution est prononcée, le contrat est considéré n’avoir jamais existé. Les parties sont placées dans la même situation qu’avant la conclusion de la convention litigieuse. Le bien immobilier fait retour dans le patrimoine du crédirentier ; se pose alors la question des arrérages versés par le débirentier. Le crédirentier doit-il restituer le montant total des rentes perçues depuis la conclusion du contrat résolu ?

La Jurisprudence décide fréquemment d’allouer au crédirentier à titre de dommages-intérêts les arrérages échus, ces sommes venant réparer le préjudice résultant de la résolution de la convention. Pour autant, le crédirentier ne pourra exiger le paiement des rentes futures, le contrat étant en l’occurrence résolu.

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3) Le montant de ma rente est-il révisable ?

REPONSE DE MAITRE ANTRI-BOUZAR

Le crédirentier peut, à raison, considérer que la fixité du montant de sa rente porte le risque d’en diminuer la valeur par le jeu naturel de la fluctuation monétaire.

Aussi, est-il d’usage d’insérer au contrat de vente viagère immobilière une clause, dite d’indexation, qui permet une révision automatique du prix de la rente suivant la variation, à la hausse ou à la baisse, d’un indice déterminé par les parties.

Cet indice doit être précis, outre que les cocontractants auront la prudence de mentionner au contrat un indice de substitution pour le cas où celui choisi disparaîtrait durant l’exécution de la convention.

Il y a lieu d’indiquer qu’en vertu de l’article L 112-3 alinéa 2 du Code monétaire et financier, le choix de l’indice est librement déterminé par les parties, s’agissant de dettes d’aliments, de sorte que la rente peut être indexée sur le niveau général des prix, ce qui est généralement prohibé dans d’autres matières contractuelles.

Cet indice mensuel choisi, à titre de condition essentielle par le crédirentier et le débirentier, porte généralement sur le prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est employé ou ouvrier, lequel est établi et publié par l’INSEE.

En tout état de cause, l’indexation de la rente devrait assurer au crédirentier la défense de son pouvoir d’achat tout au long de l’exécution du contrat qui prend fin au décès du crédirentier.

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4) Dans quel délai puis-je agir pour recouvrer les arrérages impayés ?

REPONSE DE MAITRE ANTRI-BOUZAR

Il est acquis que la paix sociale exige de fixer un délai au cours duquel le créancier peut agir à l’encontre de son débiteur pour recouvrer sa créance. Ce temps est dénommé « délai de prescription », lequel varie selon la nature de la créance à recouvrer.

Ce délai de prescription est de 5 ans en matière de recouvrement de dettes d’aliments, qualification notamment donnée aux rentes viagères ou encore aux pensions alimentaires.

Ainsi, durant 5 années suivant la date d’exigibilité de la créance impayée, le crédirentier peut saisir le Juge afin que son débirentier soit condamné à régler les arrérages dus, outre le paiement de dommages-intérêts ainsi que le remboursement des frais d’avocat exposés dans le cadre de la procédure.

Au-delà de ce terme, la dette est alors prescrite, le débirentier ne pouvant plus être inquiété pour cette dette. Néanmoins, ce dernier pourra verser spontanément au débirentier l’échéance impayée sans toutefois y être contraint par voie judiciaire.

Par conséquent, il est vivement recommandé au crédirentier d’agir sans délai à l’encontre de son débirentier afin d’obtenir le paiement de sa rente lorsque ce dernier tente indûment de se soustraire à cette obligation.

En tout état de cause, il peut être indiqué que même si les arrérages litigieux sont prescrits, le crédirentier dispose encore d’une arme efficace pour contraindre le débirentier de verser les arrérages impayés et ce, en opposant le jeu de la clause résolutoire (Cf. Question n°6).

En effet, nonobstant la prescription de l’action en justice, subsiste le droit du crédirentier et corrélativement l’obligation pour le débirentier de payer la rente.

Malgré ce dispositif, attention à ne pas laisser s’écouler un temps trop long durant lequel la rente ne serait plus versée. Le Juge a pu en effet estimer, à tort ou à raison, dans une affaire où le crédirentier n’avait pas, pendant plusieurs années, tenté de recouvrer sa créance qu’il avait implicitement renoncé à se prévaloir de la résolution conventionnelle.

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5) Est-ce que le débirentier peut céder le bien immobilier que je lui ai vendu ?

REPONSE DE MAITRE ANTRI-BOUZAR

Il convient d’avoir à l’esprit que la vente immobilière en viager est formellement une vente immobilière. L’acquéreur ou débirentier, dispose, ainsi qu’il a été évoqué précédemment, de tous les attributs d’un propriétaire immobilier.

Il peut, en conséquence, disposer librement de son bien et le céder à un tiers, à la condition toutefois que cette vente ne modifie en rien la situation du crédirentier quant à la rente et à son éventuel droit d’usage et d’habitation.

Le crédirentier n’est donc pas démuni alors qu’il est confronté à la décision du débirentier de revendre le bien immobilier constitutif de sa rente viagère. Plusieurs hypothèses sont alors envisageables :

- le nouvel acquéreur achète le bien au comptant,

- Il accepte de payer la rente en se substituant au premier cessionnaire,

- enfin, le nouvel acquéreur rachète la rente lorsque cette faculté a été prévue au contrat de viager.

Le rachat de rente étant en pratique marginal, seules sont examinées les deux premières hypothèses.

1- Le nouvel acquéreur qui acquiert le bien au comptant est de fait propriétaire du bien immobilier. Le débirentier doit, quant à lui, poursuivre normalement le paiement de la rente.

Surgit une difficulté pour le crédirentier. Il ne dispose plus d’aucune garantie pour s’assurer du paiement de sa rente puisque par hypothèse il aura autorisé mainlevée des privilèges et sûretés octroyés à l’occasion de la première vente.

La prudence commande au crédirentier d’obtenir de son débiteur de nouvelles garanties, qu’il pourra actionner si d’aventure ce dernier ne satisfaisait pas à l’exécution de son obligation de payer.

2- Le nouvel acquéreur paye la rente en lieu et place du premier débirentier. Techniquement, cette opération s’analyse en une délégation de paiement imparfaite puisqu’elle n’opère pas novation lorsque le crédirentier n’a pas expressément déclaré qu’il entendait décharger le débirentier initial (article 1275 du Code civil).

Cette situation est pour le moins favorable au crédirentier. Il bénéficie en effet de la possibilité d’exiger du premier acquéreur le paiement des arrérages pour le cas où le second cesserait le paiement régulier de la rente. Tout se passe comme si le crédirentier bénéficiait de deux débiteurs solidairement tenus de la dette.

Si malgré tout, les arrérages étaient impayés, il resterait au crédirentier à mettre en œuvre la résolution de la vente (Cf. Question 2) constitutive de la rente, sauf pour celui-ci d’avoir inopportunément libéré le débirentier initial.

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6) Quel est le régime d’imposition de ma rente ?

REPONSE DE MAITRE ANTRI-BOUZAR

La fiscalité avantageuse des rentes viagères est un des critères majeurs qui incite les propriétaires d’un bien immobilier à recourir à l’institution du viager.

Les rentes viagères sont considérées par l’administration fiscale comme un revenu imposé au titre de la cédule « traitements, salaires, pension et rentes viagères ».

Toutefois, la rente n’est considérée comme revenu que pour une fraction du montant perçu par le crédirentier.

Cette fraction est forfaitairement déterminée suivant deux critères définitivement établis :

1) l’âge du crédirentier,

2) la date d’entrée en jouissance de la rente.

Elle est de :

- 70 % si l’intéressé est âgé de moins de 50 ans

- 50 % si l’intéressé est âgé de 50 ans de 50 à 59 ans inclus.

- 40 % si l’intéressé est âgé de 60 à 69 ans inclus.

- 30 % si l’intéressé est âgé de plus de 69 ans, c’est-à-dire 70 ans révolus.

L’administration fiscale précise que la date d'entrée en jouissance d'une rente viagère est, en principe, celle à laquelle le premier arrérage a commencé à courir (BO 5 F-1-01).

Par ailleurs, il convient de souligner les prélèvements sociaux mentionnés ci-après sont dus :

- la contribution sociale généralisée (CSG) au taux de 8,2 %,

- la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) au taux de 0,5 %

- le prélèvement social sur les revenus du patrimoine au taux de 2 %,

- la contribution additionnelle de 0,15 %.

L’assiette de ces prélèvements porte sur la même fraction que celle relative à l’impôt sur les revenus et s’élève à ce jour, à un total de 10,85 %.

En conclusion, il n’est pas contestable que le régime d’imposition du viager immobilier est fiscalement attractif pour le vendeur qui perçoit un revenu dont une quote-part significative échappe à l’impôt. Cette dimension fiscale est donc fortement incitative pour le vendeur.

Cependant, qu’est-il fait à destination des acquéreurs pour les encourager à acheter en viager ?

À l’heure où les retraités subissent une érosion significative de leur pension et qu’un nombre grandissant de propriétaires sont amenés à proposer leur bien immobilier pour maintenir leur niveau de vie, un regret peut être exprimé.

Il est en effet fâcheux que le législateur ne favorise pas le débouché des offres de vente en viager par la mise en œuvre de mesures tendant à stimuler la demande de biens immobiliers en viager. Une fiscalité attractive permettrait d’orienter les investisseurs vers le marché du viager immobilier afin de le soutenir avantageusement.

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7) Quels sont les frais liés à une vente viagère immobilière ?

REPONSE DE MAITRE ANTRI-BOUZAR

La vente d’un bien immobilier suppose l’exposition à diverses dépenses ayant trait essentiellement aux droits d’enregistrement (dans cette hypothèse la TVA immobilière), aux frais de notaire ainsi qu’à la commission de l’agent immobilier pour les diligences accomplies en sa qualité de mandataire.

Les cocontractants peuvent légitimement s’interroger sur la partie qui devra supporter la charge de ces frais dont le montant cumulé est élevé ; le vendeur ne voulant pas voir imputer le produit de sa vente, l’acquéreur ne désirant pas débourser de sommes supplémentaires pour acheter le bien immobilier convoité.

En la matière, le principe général décide que le droit d’enregistrement et les dépenses exposées au titre des frais de notaire et de la commission de l’agent immobilier sont intégralement acquittés, sauf convention contraire, par l’acquéreur. Ce principe n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent décider à leur guise, dans le cadre de leur discussion, de convenir d’une répartition différente, quoique généralement le vendeur s’y refuse.

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8) En cas de décès du débirentier ma rente me sera-elle néanmoins payée?

REPONSE DE MAITRE ANTRI-BOUZAR

Le décès du débirentier n’affecte en rien la validité du contrat de viager. En effet, la succession du débirentier étant ouverte, les obligations de celui-ci passe à ses héritiers, lesquels sont à leur tour tenus d’exécuter en lieu et place de leur ayant cause, le paiement de la rente, sauf à renoncer expressément à la succession du de cujus.

En acceptant la succession, les ayants droits ont l’obligation d’assurer le paiement régulier de la rente. A défaut, ceux-ci s’exposent à ce que le crédirentier exerce une action en paiement à leur encontre, qu’il fasse saisir le bien de ses débiteurs pour satisfaire au service de sa rente, voire qu’il mette en œuvre la clause résolutoire contenue au contrat de viager (Cf. Question n° 2).

Il apparaît donc que la situation du crédirentier n’est pas notablement modifiée en cas de disparition prématurée du débirentier.

Côté débirentier, il existe une menace sérieuse de perte définitive du bien immobilier si patiemment attendu.

Aussi, peut-il être judicieusement conseillé à un débirentier prudent d’envisager de contracter une assurance décès afin de ne pas laisser à ses héritiers une charge financière qui pourrait leur être insupportable et ce d’autant plus si ces derniers sont mineurs.

 

RENEE COSTES VIAGER